Das Grundbuch

Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis, das die wesentlichen Rechtsverhältnisse zu einem Grundstück dokumentiert. So werden die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks genauso wie damit verbundene Rechte (sog. Dienstbarkeiten) und auf ihm liegende Lasten (z.B. Grundpfandrechte) festgehalten. Das Grundbuch wird bei den den Amtsgerichten zugeordneten Grundbuchämtern für alle Grundstücke einer Gemeinde geführt. Große Kommunen (z.B. Berlin) teilen das Verzeichnis auf mehrere Grundbuchbezirke auf, für die dann jeweils ein eigenes Grundbuch geführt wird.

Die Einsicht in das Register ist gem. § 12 der Grundbuchordnung jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse (z.B. bei Kaufinteresse, als Erbe oder Gläubiger) darlegen kann. Vielerorts können bestimmte Personenkreise (z.B. Notare) bereits auf elektronischem Weg (Internet-Grundbuch) in das Grundbuch einsehen.

Die Aufteilung des Grundbuchs

Ein Grundbuch besteht aus den folgenden fünf Teilen:

1. Die Aufschrift
Die Aufschrift – auch “Deckblatt” genannt – gibt den Namen des Amtsgerichts, das das Grundbuch führt, sowie den Grundbuchbezirk und die Nummer des Blattes an.

2. Das Bestandsverzeichnis
In diesem des Grundbuchs sind unter je einer laufenden Nummer alle Grundstücke aufgelistet, die einem Eigentümer in dem jeweiligen Grundbuchbezirk gehören. Das Bestandsverzeichnis enthält zu den betreffenden Grundstücken alle Kataster-Daten wie Gemarkung, Flurnummer, Flurstücksnummer, Grundstücksgröße und Nutzungsart.

3. Abteilung I des Grundbuchs
Hier ist der Eigentümer (bei mehreren Eigentümern auch das sie verbindende Rechtsverhältnis, z.B. „Erbengemeinschaft“) eingetragen. Auch die Art des Erwerbs (Kauf, Schenkung, Erbe, Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung) wird in Abteilung I erfasst.

4. Abteilung II des Grundbuchs
In diesem Teil werden alle Belastungen des Grundstücks mit Ausnahme der Grundpfandrechte aufgeführt. Dazu zählen u.a. Grunddienstbarkeiten, Wege- oder Leitungsrechte, Nießbrauchrechte, Altenteil oder Reallasten. Ebenso werden in diesem Abschnitt alle Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers über das Grundstück vermerkt – wie z.B. Eröffnung des Insolvenzverfahrens, Einleitung der Zwangsversteigerung oder Testamentsvollstreckung. Auch Vormerkung und Widersprüche hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse werden in Abteilung III des Grundbuchs dokumentiert: z.B. die Auflassungsvormerkung im Rahmen eines Immobilienkaufs. Schließlich werden an dieser Stelle auch öffentliche Verfahren wie Enteignungs- oder städtebauliche Entwicklungs- und Sanierungsmaßnahmen vermerkt, die das Grundstück betreffen.

5. Abteilung III des Grundbuchs
In Abteilung III des Grundbuchs werden alle Grundpfandrechte (Hypotheken, Grund- und Rentenschulden) sowie alle Vormerkungen und Widersprüche hinsichtlich dieser Rechte eingetragen.