Steuervorteile durch Immobilien: Die Denkmalschutz-AfA

Die Wiederherstellung und Modernisierung von denkmalgeschützten Bauwerken wird vom Staat stark gefördert. Mit der Denkmalschutz-AfA bietet sich sowohl Eigennutzern wie Kapitalanlegern die Möglichkeit, durch den Erwerb einer entsprechenden Immobilie von hohen Abschreibungsmöglichkeiten zu profitieren. Die Investition in eine Denkmalschutz-Immobilie gilt daher als einer der attraktivsten (und letzten) Möglichkeiten, Steuervorteile für den eigenen Vermögensaufbau zu nutzen.

Steuervorteile für Kapitalanleger und Selbstnutzer

Im Kaufvertrag einer Denkmalschutz-Immobilie wird der Kaufpreis in verschiedene Positionen unterteilt. Den Löwenanteil machen die sog. Wiederherstellungs- und Modernisierungskosten aus – oftmals zwischen 50 und 70 Prozent des Kaufpreises. Der Rest entfällt auf die Altbausubstanz und das Grundstück.

Die Wiederherstellungs- und Modernisierungskosten kann ein Kapitalanleger über 12 Jahre verteilt vollständig vom zu versteuernden Einkommen absetzen: acht Jahre lang mit jeweils neun und weitere vier Jahren lang mit jeweils sieben Prozent (§ 7 i EStG). Zusätzlich kann er den Wert der Altbausubstanz mit jährlich 2 bzw. 2,5 Prozent (Standard-AfA je nach Alter des Gebäudes) abschreiben. Das Grundstück selbst kann nicht abgeschrieben werden.

Eigennutzer können insgesamt 90 % der Wiederherstellungs- und Modernisierungskosten – zehn Jahre lang jeweils neun Prozent – steuerlich geltend machen (§ 10 f EStG). Die Abnutzung der Altbausubstanz kann bei einer selbstgenutzten Immobilie allerdings nicht abgeschrieben werden.

Was unbedingt zu beachten ist

1. Die Denkmalschutz-AfA (oder auch Denkmal-AfA) kann nur dann (vollständig) in Anspruch genommen werden, wenn die Immobilie vor Beginn der Wiederherstellungs- und Modernisierungsmaßnahmen erworben wurde.

2. Der Erwerb einer so steuerlich geförderten Denkmalschutz-Immobilie ist eine langfristige Form der Kapitalanlage, es gilt mindestens zehn Jahre durchzuhalten. Denn bei einem Verkauf innerhalb dieser Zehn-Jahresfrist nach Erwerb ist natürlich ein eventuell anfallender Veräußerungsgewinn zu versteuern. Was aber viele nicht wissen: in diesem Fall werden zudem die bis zum Veräußerungszeitpunkt in Anspruch genommenen Abschreibungen dem Veräußerungsgewinn zugeschlagen werden und können somit die Steuerlast siginifikant erhöhen.

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