FAQs zu Kaufvertrag & Co.

1. Was ist ein „Grundstück“?

    Mit dem Begriff „Grundstück“ wird ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche bezeichnet, für den im Grundbuch ein eigenes Grundbuchblatt unter einer laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis geführt wird. Zum Grundstück gehören alle mit dem Grund und Boden verbundenen Sachen (z.B. Gebäude, Pflanzen), jedoch nicht mobiles Zubehör zum Grundstück (z.B. Fahrzeuge, Maschinen, Nutzvieh).

2. Was versteht man unter „Liegenschaftskataster“?

    Das Liegenschaftskataster ist ein systematisch aufgebautes amtliches Verzeichnis, in dem Lage, Größe, Nutzung und z.T. auch Eigentümer eines Grundstücks dokumentiert werden. Dazu erhält jedes Grundstück eine eindeutige Bezeichnung, die sich aus Angaben über die Gemarkung (alle Flurstücke einer Gemeinde), der Flur (Zusammenfassung mehrere Flurstücke nach örtlichen Begebenheiten) und der Flurstücknummer (Flurstück bzw. Parzelle als kleinste vermessungstechnische Einheiten) zusammensetzt.

    Geführt wird das Kataster von den Vermessungs- oder Katasterämtern gemäß der von den einzelnen Bundesländern erlassenen Bestimmungen. Es dient u.a. als Bewertungsgrundlage für die Steuerfestsetzung (Grundsteuer), zu statistischen Aufgaben (Erhebung von Daten zur Bodennutzung) und zur Sicherung von Eigentumsansprüchen.

    Das Kataster kann von jedermann eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesse (z.B. Kaufabsicht, Grundstücksteilung, Bauantrag) nachweist. Die Nutzung des Katasters ist gebührenpflichtig.

3. Was versteht man unter „Grundbuch“?

    Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis von Grundstücken, in dem die Eigentumsverhältnisse sowie etwaige mit dem Grundstück verbundene Rechte und auf ihm liegende Lasten dokumentiert werden. Es wird von den Amtsgerichten geführt, die als Grundstücksämter für die in ihrem Bezirk liegenden Grundstücke fungieren.

    Das Grundbuch kann von jedermann eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesse (z.B. Kaufabsicht) nachweist. Alle Eintragungen und Löschungen im Grundbuch werden auf schriftlichen Antrag von Betroffenen (z.B. Eigentümern, finanzierenden Banken) oder beurkundenden Notaren vom Grundbuchamt vorgenommen. Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt geführt, mehrere Grundbuchblätter bilden ein Grundbuchband. Die Einsicht, Auszüge und Eintragungen in das Grundbuch sind gebührenpflichtig.

4. Wie ist das „Grundbuch“ aufgebaut?

    Das Grundbuch ist in mehrere Teile untergliedert:

      Aufschrift: Sie enthält Angaben zum zuständigen Amtsgericht, dem jeweiligen Grundbuchbezirk und der Nummer des Grundbuchbandes bzw. –blattes.

      Bestandsverzeichnis: Es enthält Angaben über die Anzahl der Grundstücke, den Vermessungsbezirk, die vermessungstechnische Bezeichnung eines Grundstücks, Lage, Größe und ggf. Nutzung des Grundstücks.

      Abteilung I: Dieser Teil enthält Angaben zur laufenden Nummer des Grundstücks, zu dem/den Eigentümer(n) und zur Grundlage der Eintragung (z.B. Tag der Auflassung).

      Abteilung II: Dieser Abschnitt enthält Angaben über bestimmte auf dem Grundstück liegenden Lasten (z.B. Dauerwohnrecht, Nießbrauchrecht, Erbbaurecht, Leitungsrecht) und Beschränkungen (z.B. Zwangsversteigerungsvermerk, Verfügungsbeschränkung).

      Abteilung III: Dieser Teil enthält Angaben zu den auf dem Grundstück lastenden Grundpfandrechten (z.B. Hypothek, Rentenschuld, Grundschuld).

5. Was versteht man unter „Gemeinschaftseigentum“?

    Als Gemeinschaftseigentum wird nach dem Wohnungseigentumsgesetz das Miteigentum bezeichnet, dass allen Wohnungseigentümer eines Hauses/einer Wohnanlage gemeinsam gehört und dessen Nutzung durch die Gemeinschafts-/Hausordnung geregelt ist. Bestimmte Teile des Gebäudes stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, z.B. Grund und Boden, das Treppenhaus, Zu- und Ableitungen etc. fallen.

6. Was versteht man unter „Sondereigentum“?

    Sondereigentum ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz das alleinige Eigentumsrecht an einer einzelnen abgeschlossenen Wohnung oder vergleichbaren Räumen (Geschäftsräume, Werkstätten).

7. Was versteht man unter „Auflassung“ bzw. „Auflassungsvormerkung“?

    Der Begriff klingt etwas merkwürdig, seine Bedeutung lässt sich aber gut aus dem Altgermanischen Recht heraus erklären: Da es damals keine Notare gab, ließ man bei einem Kauf einfach die Tür auf. Der Verkäufer, ging, nachdem er den Kaufpreis erhalten hatte, mit dem Beutel voller Geld durch die offene Tür hinaus, der Käufer dann als neuer Eigentümer hinein. Die Auflassung und die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch bewirken den Übergang der Immobilie in das Eigentum des Käufers. Sie wird i.d.R. nach vollständiger Kaufpreiszahlung beantragt. Bis die Eintragung ins Grundbuch dann tatsächlich vollzogen ist, können je nach Grundbuchamt mehrere Monate oder gar Jahre vergehen.

    Daher kommt der Auflassungsvormerkung besondere Bedeutung zu. Darunter ist die Eintragung des Käufers im Grundbuch zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruches auf Übertragung des Eigentums an der erworbenen Immobilie. Sie ist Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises bzw. von Kaufpreisraten an den Verkäufer.