Die Erwerbsnebenkosten

Die Erwerbsnebenkosten können in der Summe bis zu 15 Prozent des eigentlichen Kaufpreises betragen, die sich zum größten Teil aus Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren und einer ggf. zu entrichtenden Maklercourtage zusammensetzen.

Grunderwerbsteuer: 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich anhand des Wert des Grundstücks und aller damit verbundenen unbeweglichen Teilen wie Bauwerken. Sie entsteht mit Abschluss des Kaufvertrages für eine Immobilie. Ihre Höhe ist bundesweit nicht einheitlich geregelt, sondern variiert von Bundesland zu Bundesland (siehe nachstehende Tabelle). Die Bemessungsgrundlage ist i.d.R. der im Kaufvertrag benannte Kaufpreis der Immobilie.

Grunderwerbsteuersätze in Deutschland (Stand 01/2016)
Bundesland
Grunderwerbsteuersatz
Bemerkungen
Baden-Württemberg
5,0 %
Bayern
3,5 %
Berlin
6,0 %
Letzte Erhöhung (+1 %) zum 01.01.2014
Brandenburg
6,5 %
Letzte Erhöhung (+1,5 %) zum 01.07.2015
Bremen
5,0 %
Letzte Erhöhung (+0,5 %) zum 01.01.2014
Hamburg
4,5 %
Hessen
6,0 %
Letzte Erhöhung (+1 %) zum 01.08.2014
Mecklenburg-Vorpommern
5,0 %
Niedersachsen
5,0 %
Letzte Erhöhung (+0,5 %) zum 01.01.2014
Nordrhein-Westfalen
6,5 %
Letzte Erhöhung (+ 1,5 %) zum 01.01.2015
Rheinland-Pfalz
5,0 %
Saarland
6,5 %
Letzte Erhöhung (+ 1,0 %) zum 01.01.2015
Sachsen
3,5 %
Sachsen-Anhalt
5,0 %
Schleswig-Holstein
6,5 %
Letzte Erhöhung (+1,5 %) zum 01.01.2014
Thüringen
6,5 %
Letzte Erhöhung (+1,5 %) zum 01.01.2017

Normalerweise innerhalb von vier bis acht Wochen nach Beurkundung des Kaufvertrages erhält der Erwerber einer Immobilie den entsprechenden Steuerbescheid zugesandt, die Steuerschuld ist dann innerhalb eines Monats zu begleichen. Wichtig: Ohne Zahlung der Steuer erfolgt im Grundbuch keine Umschreibung der Immobilie auf den neuen Eigentümer (siehe dazu: Unbedenklichkeitsbescheinigung).

Notar- und Grundbuchgebühren: ca. 2,0 % des Kaufpreises

Kaufverträge für Immobilien müssen in Deutschland notariell beurkundet werden. Neben der eigentlichen Beurkundung sind die Notare auch für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs und die Einarbeitung etwaiger Änderungen sowie die Weiterleitung der relevanten Dokumente und Informationen an die Behörden – z.B. Grundbuch- und Finanzamt – verantwortlich. Werden weitere Leistungen wie die Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto oder die im Rahmen einer Immobilienfinanzierung notwendige Erstellung und Eintragung einer Grundschuld in Anspruch genommen, können sich die Notar- und Grundbuchgebühren bis auf rund 2 % des Kaufpreises summieren. Zum Notar- und Grundbuchkostenrechner.

Maklercourtage: ca. 3,5 – 8 % des Kaufpreises

Werden beim Erwerb einer Immobilie die Beratungs- und/oder Vermittlungsdienste eines Maklers in Anspruch genommen, wird i.d.R. eine Provisionszahlung an den Makler fällig, die sog. Maklercourtage. Deren Höhe ist gesetzlich nicht reglementiert, sondern kann innerhalb eines gewissen Rahmens zwischen Makler und Käufer frei verhandelt werden. Die Konditionen unterscheiden sich oft nach Region, aktueller Marktlage sowie den Eigenschaften der jeweiligen Immobilie. Sie bewegen sich üblicherweise in einer Spanne zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Die Maklercourtage wird mit der Beurkundung des Kaufvertrages fällig, wobei Zahlungsziele von ein bis drei Wochen nach Zugang der Courtagerechnung gängig sind.

Weitere Kosten

Für Beratungs-, Besichtigungs- und Abnahmetermine können Fahrt- und Reisekosten anfallen. Auch die Beauftragung eines Sachverständigen, der die Immobilie vor dem Kauf auf Herz und Nieren prüft bzw. Bau- und Sanierungsmaßnahmen begleitet und abnimmt, kostet Geld. Hier können Stundensätze vereinbart werden, günstiger ist jedoch oft die Vereinbarung eines Pauschalpreises. Bauträger und Immobilienverkäufer, die viel Wert auf Kundenservice legen, übernehmen manchmal sogar die Kosten für eine unabhängige Begutachtung z.B. durch den TÜV oder anerkannte Sachverständige.

Finanzierung der Erwerbsnebenkosten

Die Nebenkosten beim Kauf eine Immobilie sind insgesamt also beträchtlich. Es ist daher unbedingt ratsam, diese Aufwendungen von Anfang an bei der Budget- bzw. Finanzplanung eines Immobilienkaufs einzukalkulieren. Für Banken sind Erwerbsnebenkosten Ausgaben, die den Wert der Immobilie – und damit des einem Immobiliendarlehen zugrundeliegenden Beleihungsobjektes – nicht erhöhen, die Kreditinstitute finanzieren diese Posten daher in der Regel nicht mit. Immobilienerwerber sollten dementsprechend ausreichend (zusätzliches) Eigenkapital vorhalten, um die anfallenden Erwerbsnebenkosten bezahlen zu können.

Steuerliche Anrechenbarkeit der Erwerbsnebenkosten

Die Erwerbsnebenkosten sind den Anschaffungskosten einer Immobilie zuzurechnen. Wer seine Immobilie gewerblich nutzt oder vermietet, kann diese Aufwendungen steuerlich geltend machen. In der Regel erfolgt die Anrechnung dieser Kosten anteilig im Rahmen der Standard-AfA (Abschreibung für Abnutzung).

Sonderfälle stellen jedoch Sanierungs- bzw. Denkmalschutz-Immobilien gem. § 7h bzw. 7i EStG dar (vgl. Sanierungs-AfA bzw. Denkmalschutz-AfA). Bei derartigen Objekten setzt sich der Kaufpreis normalerweise aus drei einzeln ausgewiesenen Bestandteilen zusammen: einem Grundstücksanteil, einem Teil für die Altbausubstanz und einem Teil für die Wiederherstellungs- und Modernisierungskosten. Die Erwerbsnebenkosten werden steuerlich entsprechend dieser drei Kaufpreisteile aufgesplittet. Der prozentuale Anteil der Erwerbsnebenkosten, der dem prozentualen Anteil der Wiederherstellungs- und Modernisierungskosten am Kaufpreis der Immobilie entspricht, kann dann bereits in nur 12 Jahre steuerlich vollständig abgeschrieben werden. Für den verbleibenden Rest der Erwerbsnebenkosten erfolgt die Abschreibung dann gemäß Standard-AfA über 40 bzw. 50 Jahre.