Die Mietrendite

Die Mietrendite gibt an, wie hoch die jährlich erzielten Mieterträge im Verhältnis zu den Anschaffungskosten einer Immobilie sind. Dabei ist unbedingt zwischen den Kennzahlen der Brutto- und Nettomietrendite zu unterscheiden. In Anzeigen oder Musterberechnungen wird zumeist – und ohne expliziten Hinweis – die Bruttomietrendite angegeben. Sie wird ermittelt, indem die Jahresbruttokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt wird. Dies sieht für meine Beispielimmobilie (Eigentumswohnung in Berlin mit 55 Quadratmetern Wohnfläche, Kaufpreis 100.000,00 Euro, Kaltmiete von 7,00 EUR /qm) wie folgt aus:

Ermittlung der Bruttomietrendite
Bruttomietrendite:4,6 %
Position
Betrag
Bemerkungen
Kaufpreis:100.000,00 EUR
Jahreskaltmiete (Brutto):4.620,00 EUR

Die Bruttomietrendite ist also sehr einfach zu ermitteln. Aber sie läßt einige durchaus relevante Aufwendungen (z.B. Erwerbsnebenkosten, nicht auf den Mieter umlegbare Nebenkosten, Leerstandsrisiko) unberücksichtigt und rechnet auf diese Weise eine Immobilie ein wenig schön. Wesentlich aussagekräftiger ist die sogenannte Nettomietrendite, denn hier fließen diese Kostenpositionen mit in die Berechnungen ein. So erhält man ein wesentlich realistischeres Bild von der Mietertragskraft einer Immobilie. Für die Ermittlung der Nettomietrendite sind drei Schritte notwendig: erstens die Berechnung der tatsächlichen Anschaffungskosten, zweitens die Berechnung der Nettomieterträge, im letzten Schritt werden die Ergebnisse aus den ersten beiden Schritten zur Ermittlung der Nettomietrendite ins Verhältnis gesetzt. Für die oben beschriebene Beispielimmobilie schaut dies wie folgt aus:

Schritt 1: Berechnung der Anschaffungskosten
Anschaffungskosten Gesamt:109.984,00 EUR
Position
Betrag
Bemerkungen
Kaufpreis:100.000,00 EUR
zzgl. Grunderwerbssteuer:+ 4.500,00 EURDie Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland. In Berlin beträgt sie derzeit 4,5 % des Kaufpreises.
zzgl. Notarhonorar:+ 1.500,00 EUR
zzgl. Grundbucheintragung:+414,00 EUR
zzgl. Maklercourtage:3.570,00 EURDie Höhe der Maklercourtage kann variieren, hier wurde 3,0 % zzgl. MwSt. angenommen.
Schritt 2: Berechnung der Nettomieterträge
Jahresmieterträge (Netto) Gesamt:3.827,60 EUR
Position
Betrag
Bemerkungen
Jahreskaltmiete (Brutto):4.620,00 EUR
abzgl. Instandhaltungsrücklagep.a.:./. 330,00 EURDie Instandhaltungsrücklage ist hier mit für eine frisch kernsanierte Denkmalschutz-Immobilie realistischen 0,50 EUR/Quadratmeter/Monat kalkuliert.
abzgl. Reparaturkosten:./. 100,00 EURAufwendungen für kleinere Reparaturen
abzgl. Gebühren für Hausvewaltung:./. 270,00 EURDie Berliner Hausverwaltungen berechnen im Schnitt ca. 20 - 25,00 EUR/Monat/Wohneinheit.
abzgl. Leerstandsrisiko:./. 92,40 EURIst mit 2 % der Bruttojahreskaltmiete berücksichtigt (1 Monat Leerstand auf 50 Monate).
Schritt 3: Berechnung der Nettomietrendite
Nettomietrendite:3,5 %
Position
Betrag
Bemerkungen
Anschaffungskosten Gesamt:109.984,00 EUR
Jahresmieterträge (Netto) Gesamt:3.827,60 EUR

Danach beträgt die Nettomietrendite meiner Beispielimmobilie 3,5 % pro Jahr. Die Abweichung zum „optimistischeren“ Wert der Bruttomietrendite ist also durchaus erheblich. Bei typischen Denkmalschutzprojekten (Wohnimmobilien) sind derzeit übrigens Nettomietrenditen zwischen 2,0 % und 4,0 % pro Jahr zu erwarten.